Sincan Belediyesi, Osmanlı ve Ertuğrulgazi mahallelerinde imar planı değişikliğine giderek, emsal ve kat yüksekliğini artırdı.

Belediye’nin yeni imar planları Çevre Bakanlığı tarafından onaylanarak, kesinleşti.

Kentsel Dönüşümü kolaylaştırmak için hazırlanan yeni imar planlarına göre, daha önce 5 katlı 135 daireli bir sitenin yerine 8 katlı 190 daireli bir site yapılabilecek.

Sözkonusu mahallelerdeki yapıların çoğu 25-30 yıllık.

Bu yapıların riskli yapı çıkma ihtimali çok yüksek. Dolayısıyla dönüşüm işlemlerine biran önce başlanması, yıkılıp yerlerine yeni binaların yapılması gerekiyor.

Ancak, 5 kat izninin 8 kata çıkarılması dönüşüm için yeterli mi?

Maalesef hayır.

Çünkü:

Daire sahipleri, dönüşüm durumunda evlerinin bugünkü rayiç değerlerinin yarısının üzerinde ücret ödemek zorundalar.

Müteahhit ile yapılacak anlaşma oranına göre maliyetler değişecektir. Örneğin 100 metre kare üzerinden mevcutta 60 daire yapılabilirken yeni duruma göre 85 daire yapılabilecek. Artan 25 daire müteahhide verilerek, toplam maliyet üzerinden düşürülüp, kalan maliyet ise mevcut hak sahipleri tarafından karşılanacaktır. İşin yüzde 50 ile verildiğini varsaydığımızda, 60 daire sahibi, önceki evleri ve yeni evlerinin kat ve konumlarına göre değişen oranlarda olmak üzere toplamda müteahhide 35 daire ücreti ödemek durumunda.

Bu da daire başına 1 ila 2.5 milyon TL arasında ekstra ödeme demek.

Sincan’da bugün kaç aile evini bu paralara yenileyebilir? Kaçının gücü buna yeter?

Bu noktada Devlet, daha düşük faizli kredi imkanı sunuyor.

Lakin konut kredisi faizleri öyle yüksek ki, 0.70’lik indirim devede kulak kalıyor.

Konuyu biraz daha somutlaştıracak olursak;

Sincan Osmanlı ve Ertuğrulgazi’de kentsel dönüşüme tamam demiş bir aile, sahibi olacağı yeni daire için kat ve konumuna göre, müteahhide 1 ila 2.5 milyon TL arasında değişen miktarlarda ücret ödemek zorunda kalacak.

Devlet bu ailelere, 10 yıllığına 1 milyon 250 bin TL’ye kadar olan kredilerde 0.70 daha düşük faiz imkanı sağlıyor.

Bugün bankaların konut kredi faiz oranları ortalama yüzde 3 civarında. Devletin yüzde 0.70 indirimini düştüğümüzde bu oran yüzde 2.30 oluyor. Bugün 10 yıllığına yüzde 2.30 faiz oranı ile 1 milyon 250 bin TL konut kredisi çeken aile, aylık yaklaşık 30 bin TL taksit ödemek zorunda. 10 yılın sonunda 1 milyon 250 bin TL için ödeyeceği toplam tutar ise yaklaşık 3.5 milyon TL.

Şimdi Sincan’da kaç aile kentsel dönüşüm için aylık 30 bin TL ücret ödeyebilir? Hem de, dairesini teslim alana kadar kirada oturacak iken? (Devletin aylık 4500 TL kira yardımı, kredi desteğinden faydalanmayanlar içindir.)

Tabi, kentsel dönüşüm için ödeyeceği ekstra ücret 1 milyon 250 bin TL ile sınırlı ise…

***

Bu arada, yeni Kentsel Dönüşüm Kanunu ve Yönetmeliğine göre, dönüşüm ada bazlı gerçekleştirilebiliyor.

Ve imar adasındaki her bir blokta salt çoğunluğun yani yüzde 50+1’in sağlanması gerekiyor.

Yüzde 50+1 “bu farkları ödeyebilirim” deyip, kentsel dönüşümü geçirdi diyelim, bu durumda salt çoğunluğun içerisinde olmayan ev sahipleri ne olacak?

Dairesini o binadaki malikler veya müteahhide tapudaki rayiç değer üzerinden satmak zorunda kalacak.

***

İmkanı olanlar (yüzde 50+1’i yakalamışlarsa) evlerinin en az yarı fiyatı kadar ücret ödeyerek, dairelerini yenileyebilecek.

İmkanı olmayanlar mevcut evlerinden de olacak.

Her iki durum da beni bunaltıyor, hem iki durum da beni kızdırıyor.

Şu nedenle:

İmkanı olan eski evini satar, üzerine koyar yeni ev alır ki zaten.

Kim istemez yepyeni evde oturmayı? Sincan’ın sözkonusu mahallelerindeki riskli yapılarda oturanların çoğu, imkanı olmadığı için buralarda yaşamaya devam ediyorlar.

Kentsel dönüşüm öncelikli olarak “deprem” gibi afet risklerine karşı alınan bir tedbirdir.

Devlet riskli yapıdan kurtulmak isteyip de, buna imkanı olmayan vatandaşının yanında daha güçlü durabilmelidir; halkına daha büyük imkanlar sağlayabilmelidir.

Yüzde 3 olan konut faizini yüzde 2.3’e çekmekle bu iş olmaz.